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Des charges pour tous
Vivre en commun implique de devoir faire face à un certain
nombre de dépenses, qu'il s'agisse de l'entretien de l'immeuble, des
travaux à y effectuer, de la qualité des équipements
à préserver, etc. L'idée est de maintenir en état,
voire d'améliorer, l'immeuble, qui est en quelque sorte le "patrimoine
commun" des copropriétaires. Ces charges sont classées, selon leur objet, en deux
grandes catégories (générales ou spéciales) qui
répondent à des logiques de répartition
différentes. Elles ne visent évidemment que les dépenses
engagées sur les parties communes de l'immeuble, car chaque
copropriétaire assume seul les dépenses relatives aux parties
privatives comprises dans son lot, c'est-à-dire principalement son
logement. Payer sa part dans les charges de copropriété est l'une
des deux principales obligations de tout copropriétaire, l'autre
étant de respecter les dispositions du règlement de
copropriété. Les retards ou défauts de paiement des charges ou des
provisions sont fréquents et causent un préjudice à toute
la copropriété. Pour éviter que ces retards ne mettent en
danger son fonctionnement normal, et récupérer les
impayés, le syndic, agissant pour le compte de la
copropriété, dispose d'un arsenal juridique complet
(pénalités, saisie, hypothèque, opposition au prix de
vente, …), qu'il peut mettre en oeuvre seul, ou en faisant appel
à la justice. Les copropriétaires défaillants peuvent
également être condamnés au paiement de
dommages-intérêts au profit de la copropriété pour
réparer le préjudice qu'elle subit du fait de ces retards de
paiement. Sans entrer dans les détails, sachez que la loi SRU du 13
décembre 2000 renforce encore les moyens mis à la disposition du
syndic pour récupérer les impayés, par exemple en
prévoyant que les frais engagés par le syndic (au nom du syndicat
des copropriétaires), pour récupérer des charges
impayées sont à la seule charge du copropriétaire "mauvais
payeur", ou encore, si le copropriétaire défaillant
perçoit des loyers, en autorisant leur saisie jusqu'à extinction
de sa dette. Si vous avez des difficultés à
faire face à vos charges de copropriété, le plus simple
est d'en parler avec votre syndic, avant que celui-ci n'entame les
procédures de relance. Vous pourrez probablement trouver avec lui des
modalités de paiement qui vous permettront de passer un cap difficile en
évitant des frais, des pénalités et des procédures
inutiles. Les copropriétaires qui louent leur
logement peuvent récupérer sur leur locataire une partie des
charges de copropriété. Ces charges dites
récupérables On appelle ainsi les charges relatives à la conservation,
l'entretien et l'administration des parties communes. Sont notamment visés :
Les charges générales doivent être
payées par tous les copropriétaires, en fonction de leur nombre
de tantièmes dans la copropriété, celui-ci étant
lui-même fonction de la valeur des parties privatives comprises dans
leur lot. C'est cette règle qui explique que les
propriétaires d'un grand appartement supportent une part plus importante
des charges générales de l'immeuble que les propriétaires
d'un simple studio. Ainsi, par exemple, si vous vivez dans une
copropriété comportant 1000 tantièmes (ce que dans le
langage courant on appelle "millièmes"), et que sont affectés
à votre lot 325 de ces tantièmes, vous devrez acquitter 325/1000
des charges générales de la copropriété. La quote-part des charges figure dans l'état descriptif
de division, en principe annexé au règlement de
copropriété. Elle figure également en principe dans
l'appel des charges que vous adresse régulièrement votre syndic.
Rien ne vous empêche évidemment de vérifier que l'un et
l'autre concordent ! Dès lors que vous êtes copropriétaire,
vous devez impérativement acquitter votre quote-part de charges
générales, dans les délais fixés (ce délai
peut être fixé par le règlement de
copropriété ou par le syndic ; à défaut de
précision, les charges sont payables dès réception de leur
appel). Aucune disposition du règlement de
copropriété, ni aucune décision d'assemblée
générale, ne peut valablement dispenser un copropriétaire
de ce paiement. C'est ainsi par exemple que si vous êtes simplement
propriétaire d'un parking dans l'immeuble, vous devrez payer une part
des charges générales de l'immeuble (entretien, ravalement,
assurances, …). De même, un copropriétaire qui disposerait
de la majorité absolue dans la copropriété ne pourrait
valablement faire voter par l'assemblée générale une
résolution le dispensant de toute contribution aux charges
générales ! Dans les grandes copropriétés comportant
plusieurs bâtiments, le règlement de copropriété
peut prévoir que les charges générales relatives à
un bâtiment seront réglées par les seuls
copropriétaires de ce bâtiment. Cela permet d'éviter que
des copropriétaires supportent une part de dépenses qui ne les
concernent pas. Si, par exemple, la copropriété comporte un
bâtiment A sur rue et un bâtiment B sur cour, le jour ou il
faudra faire le ravalement du bâtiment A, seuls les
copropriétaires de ce bâtiment en assumeront le coût.
Inversement, lorsqu'il faudra refaire la toiture du bâtiment B, la
charge en sera assumée par les seuls copropriétaires de ce
bâtiment. Lorsque cette situation est prévue par le
règlement de copropriété, celui-ci attribue donc à
chaque lot de copropriété, une quote-part des charges
générales relatives à l'ensemble de la
copropriété (par exemple les frais de gardiennage), tous
immeubles confondus, et, pour les copropriétaires de chaque immeuble,
une quote-part des charges générales spécifiques à
cet immeuble. Ainsi, par exemple, un copropriétaire pourra avoir
325/1000e des charges générales communes à l'ensemble de
la copropriété et 500/1000e des charges générales
spécifiques à son bâtiment. Il s'agit des charges liées aux services collectifs et
éléments d'équipement communs dont profitent tous les
copropriétaires, ou certains d'entre eux seulement, et notamment les
charges liées à un ascenseur, un chauffage collectif, une antenne
collective, un interphone, un vide ordures, … Comme les charges générales, elles doivent
évidemment être acquittées dans les délais
convenus. Les charges dites spéciales sont réparties entre
les propriétaires des différents lots en fonction de
l'utilité qu'elles présentent pour chacun de ces lots. Ce principe de répartition a une conséquence
majeure : un copropriétaire pour lequel l'un de ces
éléments ne présente aucune utilité n'a aucune
charge à assumer pour cet élément. Par exemple, dans un
immeuble qui dispose d'un ascenseur, tous les copropriétaires dont les
lots se trouvent en étage devront participer aux coûts
occasionnés par cet équipement : entretien, consommation
d'énergie, frais de remise en état, de mise aux normes, …
Et, toujours en fonction du critère de l'utilité, les
copropriétaires des étages élevés devront
participer plus que ceux des étages inférieurs (le
règlement de copropriété fixe cette répartition).
En d'autres termes, dans un immeuble de 7 étages avec ascenseur, le
copropriétaire du 7e participera plus que celui du 6e qui lui
même participera plus que celui du 5e, et ainsi de suite. A l'inverse,
les copropriétaires du rez-de-chaussée n'auront aucune charge
à supporter au titre de l'ascenseur, puisqu'il ne représente
aucune utilité pour leur lot. Mais là encore, toujours en
fonction du critère de l'utilité, si ces copropriétaires
du rez-de-chaussée ont une cave ou un garage, et que l'ascenseur dessert
les sous-sols, ils devront alors participer aux charges
générées par cet équipement. Autre différence d'avec les charges
générales : chacune des charges spéciales possède
sa propre règle de répartition. Le règlement de
copropriété (ou l'état descriptif de division)
précise donc, pour chaque service ou équipement, la quote-part
des charges spéciales affectée à chacun des lots pour
lequel il présente une utilité. La clé de
répartition ne sera donc pas la même pour les frais d'ascenseur,
le chauffage collectif, etc. Si un équipement commun à la même
utilité pour tous les lots (par exemple un interphone) qui en sont
équipés, les charges liées à cet équipement
seront réparties de manière égale entre les lots qui en
disposent. Si ces deux notions peuvent paraître voisines, elles
recouvrent des réalités profondément différentes.
Or, pour savoir si un copropriétaire doit ou non acquitter telle ou
telle charge spéciale, c'est la notion d'utilité qui doit
être retenue. Le plus simple est de prendre un exemple : dans un immeuble
avec ascenseur, un copropriétaire dont le lot est situé en
étage devra participer aux frais occasionnés par cet ascenseur,
au titre des charges spéciales, même si, pour des raisons
personnelles, il décide systématiquement de prendre les escaliers
plutôt que l'ascenseur. Ce qui compte en effet, c'est l'utilité
(elle existe objectivement, que le copropriétaire emprunte ou non
l'ascenseur) de cet équipement, et non l'utilisation effective qui en
est faite. De même, si ce copropriétaire laisse inoccupé
son logement, il ne sera pas dispensé pour autant des charges
liées à l'ascenseur. En principe, la répartition des charges ne peut
être modifiée qu'à l'unanimité Aussi la loi a-t-elle prévu un certain nombre de
situations qui peuvent aboutir à une nouvelle répartition des
charges, sans pour autant que tous les copropriétaires soient d'accord.
Ainsi par exemple :
Sachez enfin que si vous estimez que la quote-part de charges
attaché à votre lot de copropriété excède de
plus d'un quart celle qu'elle devrait être, vous pouvez demander au
tribunal de grande instance fixer une nouvelle répartition des charges,
conforme aux dispositions de la loi. Attention, cette action n'est possible que
dans les 5 ans qui suivent la publication du règlement de
copropriété ou dans les 2 ans qui suivent la première
vente du lot. Si, dans votre copropriété, vous
constatez que certaines charges ne sont pas réparties
conformément aux dispositions de la loi, vous pouvez demander au
tribunal la nullité de cette répartition. S'il accepte votre
demande, le tribunal fixera la nouvelle répartition des charges. Une
telle action est possible si, par exemple, les charges relatives à
l'ascenseur sont réparties comme les charges générales,
c'est-à-dire en fonction des tantièmes, et non pas en fonction de
l'utilité.  
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