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Le guide du logement
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Le syndic, pouvoirs et responsabilité


  Des pouvoirs très étendus

Les pouvoirs du syndic, et ses obligations, sont fixés par la loi. Globalement, sa mission consiste à gérer l'immeuble, exécuter les décisions de l'assemblée générale et assumer un ensemble de tâches administratives, financières et comptables. Il est ainsi chargé :

  • d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale. C'est donc au syndic qu'il appartient de mettre en oeuvre les décisions votées par l'AG et de faire en sorte que les occupants de l'immeuble (copropriétaires ou locataires) respectent les dispositions du règlement de copropriété ;


  • d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien. Dans ce cadre, l'intervention du syndic est très large : elle va du recouvrement des charges à l'organisation des assemblées générales, en passant par le paiement des dépenses courantes, la souscription des contrats d'assurance (assurance des parties communes et assurance en cas de travaux notamment) et toutes les mesures nécessaires à son entretien (achat des produits, fournitures, réparations courantes, conclusion des divers contrats de maintenance, ...) et à sa garde (gestion du personnel - gardiens, concierges, ... - notamment).

    En cas d'urgence, le syndic a l'obligation de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, sans avoir à convoquer au préalable l'AG. Il doit alors informer les copropriétaires des travaux qu'il fait entreprendre, et convoquer immédiatement une AG qui devra valider sa décision, à la majorité simple. Dans cette situation d'urgence, le syndic peut aussi demander aux copropriétaires le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du devis estimatif, après avoir pris l'avis du conseil syndical s'il existe.



  • d'établir et de tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble. Cette obligation découle de la loi SRU du 13 décembre 2000. Ce carnet devra être conforme à un modèle type défini par les pouvoirs publics.

    A compter du 1er juin 2001, tout candidat à l'acquisition d'un lot de copropriété (par exemple un logement, une cave, un parking, un local commercial), tout bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente ou d'achat ou d'un contrat réalisant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot pourra, s'il le demande, avoir connaissance de ce carnet d'entretien.



  • d'établir le budget prévisionnel du syndicat et de le soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat, ainsi que la situation de trésorerie du syndicat ;


  • de soumettre au vote de l'assemblée générale (majorité absolue de l'article 25), lors de sa première désignation puis au moins tous les 3 ans, la décision de constituer des provisions spéciales pour financer les travaux susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à venir et non encore décidés par l'assemblée générale. Sont visés les travaux d'entretien et les travaux de conservation (ravalement, révision d'une toiture, ...) portant sur les parties communes de l'immeuble ou sur les éléments d'équipement communs (ascenseurs par exemple) ;


  • d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel seront versées toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat des copropriétaires. L'assemblée générale peut toutefois décider, à la majorité absolue, de ne pas ouvrir de compte bancaire séparé. Pour les mandats de syndic en cours au 14 décembre 2000, cette obligation s'applique à compter du 31 décembre 2002, à peine de nullité de plein droit dudit mandat ;


  • de représenter le syndicat des copropriétaires dans tous les actes de la vie civile (signature des contrats par exemple) et en justice : ainsi, c'est le syndic, et lui seul, qui peut agir en justice au nom de la copropriété (sous réserve, sauf exceptions, d'avoir obtenu une autorisation en ce sens de l'AG) ; à l'inverse, si une action en justice est intentée contre le syndicat des copropriétaires, l'assignation devra être adressée au syndic.

    Au titre de ses fonctions administratives et comptables, le syndic doit établir et tenir à jour la liste de tous les copropriétaires (état civil, indication des lots, domicile, ...), détenir les archives du syndicat de copropriété (règlement de copropriété, état descriptif de division, plans de l'immeuble, procès-verbaux d'AG, ...) et tous les éléments comptables de la copropriété (comptes des recettes et dépenses, situation de trésorerie, situation de chaque copropriétaire, ...).




  Une responsabilité à plusieurs facettes

Le syndic peut engager sa responsabilité s'il commet des fautes, erreurs, négligences dans l'exercice des missions dont il a la charge ou s'il outrepasse ses pouvoirs. Contrairement à une idée reçue, la mise en jeu de cette responsabilité est assez rare en pratique, car les syndics, peut être sous la pression des copropriétaires et de leur conseil syndical, s'efforcent de mener à bien leur mission dans le strict respect des règles légales.

Si votre copropriété est gérée par un syndic bénévole, ce dernier engage sa responsabilité au même titre qu'un professionnel, même si celle-ci est, en principe, appréciée moins rigoureusement par les tribunaux.

La responsabilité du syndic peut être engagée envers le syndicat des copropriétaires en tant que tel et envers les copropriétaires pris à titre individuel ; elle peut aussi l'être vis-à-vis des tiers (locataires, fournisseurs, ...) lorsqu'il agit en dehors de ses fonctions de mandataire du syndicat des copropriétaires.

Dans des situations exceptionnelles, le syndic peut engager sa responsabilité pénale. Ce sera le cas par exemple s'il commet des délits volontaires (détournement de fonds ou de pièces appartenant au syndicat des copropriétaires, abus de confiance, etc.) ou involontaires (blessures causées par sa négligence par exemple).

Ainsi, à titre d'exemple, le syndic pourra être responsable envers la copropriété :

  • s'il néglige d'exécuter les décisions adoptées en AG, de procéder au recouvrement des charges, ou encore de convoquer l'AG,


  • s'il fait exécuter des travaux non urgents sans accord préalable de la copropriété, ou à l'inverse s'il s'abstient de prendre les mesures urgentes que la situation exige,


  • s'il oublie de consulter le conseil syndical lorsque la loi l'exige,


  • s'il ne prend aucune mesure pour faire respecter les dispositions du règlement de copropriété,


  • s'il oublie d'assurer l'immeuble (les parties communes évidemment, puisque l'assurance des parties privatives relève de chaque propriétaire),


  • s'il démissionne dans des conditions qui causent un préjudice à la copropriété.

    La responsabilité du syndic ne peut plus être engagée lorsque l'AG (à la majorité simple de l'article 24) lui a donné quitus, sans formuler de réserve, ce quitus valant approbation de sa gestion passée. Evidemment, ce quitus ne vaut que pour les décisions ou les actes dont la copropriété a eu connaissance.



Vis à vis des copropriétaires eux-mêmes, la responsabilité du syndic a, par exemple, été admise dans les cas suivants :

  • opposition injustifiée en cas de vente d'un lot de copropriété,


  • rédaction d'un faux procès verbal d'assemblée générale,


  • non convocation à l'assemblée générale,


  • absence d'intervention pour faire cesser un trouble,


  • indications erronées données à un copropriétaire sur ses droits.


Si vous décidez un jour d'engager une procédure contre le syndic, vous devrez, pour qu'elle ait une chance d'aboutir, établir devant les tribunaux que le syndic a commis une faute, que vous avez subi un préjudice personnel, et qu'il existe un lien entre ce préjudice et la faute commise par le syndic. Si l'un de ces éléments fait défaut, vous ne pourrez rien obtenir des tribunaux. Autant dire qu'il ne faut engager ce type de procédure que si l'on dispose d'un dossier sérieux.


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